近日，娄底市发展改革委总经济师肖毅做客娄底市人民政府门户网站“政在热播”政策解读访谈栏目，围绕“物业服务收费”这一主题，对《关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知》的出台背景、主要内容等热点问题进行了详细解答，并着重介绍了实行政府指导价的物业服务收费标准。
主持人：“送政策干货，解群众之忧”。这里是由娄底市政府门户网站推出的政策解读栏目——“政在热播”，今天我们非常荣幸地邀请到了娄底市发展改革委总经济师肖毅，肖总，您好，欢迎您。首先来和我们的网民朋友打一个招呼。
肖毅：主持人好，各位网友大家好！
主持人：好的，肖总师，物业服务收费涉及到千家万户，是社会关注的热点，那么近期，娄底市发改委、市住建局、市市场监督管理局三个部门印发了《关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知》，那么这个文件是在什么样的一个背景下出台的呢？
肖毅：近年来，国家、省相继颁布了一系列的法律和政策文件，对物业管理工作作出了新的部署，提出了新的要求。特别是《中华人民共和国民法典》实施后，在物业合同、物业服务收费等方面有了新的规定。湖南省发改委修订了《湖南省物业服务收费管理办法》。为了使我市物业服务收费管理相关规定与《湖南省物业服务收费管理办法》相衔接，应结合我市实际出台相应的物业收费管理政策。同时，随着物业管理实践的不断深入和社会对物业管理提出的规范化专业化的要求，修订了我市物业服务收费管理的现行政策，有利于规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人合法权益，进一步优化营商环境，促进我市物业服务高质量发展。
主持人：好的，肖总，那咱们所有的物业服务收费，都属于政府管价的一个范围吗？
肖毅：不是的。物业服务收费根据不同的物业性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务，我们一般称之为普通商品住宅前期物业服务，它的收取标准实行政府指导价。政府指导价是由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。别墅（专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅）、其他非住宅，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准实行市场调节价。市场调节价是由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。
主持人：恩，好的。那么实行市场调节价的物业服务是怎么来收费的呢？
肖毅：在成立业主大会后，由业主大会根据物业特点和服务要求，通过法定程序，选择服务项目、服务质量等级，费用收取标准及符合要求的物业服务人，按照《中华人民共和国民法典》《湖南省物业管理条例》等相关的法律法规规定的程序进行确定，并通过签订物业服务合同约定。业主大会通过法定程序可以选择物业自治，也可以选择按照自己设定的物业条件招聘物业服务人提供物业服务。
主持人：好的。肖总师,那刚才您给咱们介绍了实行市场调节价的物业服务收费标准的一个形成的一个方式，那么实行政府指导价的物业服务收费标准又是怎么样形成的呢？
肖毅：建设单位按照有关规定选聘前期物业服务人，签订书面前期物业服务合同，实施前期物业管理服务。在商品房开始预售前，建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，在政府指导价范围内拟定，物业服务收费的最终标准以物业服务人按照法律法规和价格管理部门的政策规定向发改部门进行申报备案审查通过后的价格为准。
主持人：恩，好的，那实行政府指导价的物业服务是哪些内容，请肖总师也给咱们介绍一下。
肖毅：实行政府指导价的住宅公共性物业服务项目包括综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化日常养护服务，以及共用部分、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务等。服务等级根据服务的内容、服务的要求和设施设备的配置等情况分为一至五级，等级从低到高，最低为一级，最高为五级。
主持人：听了肖总师的介绍，政府指导价的前期物业服务费，要根据物业服务分等级服务标准、基准价标准、服务成本等诸多因素来制定的。那么目前政府指导价的普通商品住宅前期物业服务等级和收费基准价标准是多少呢？
肖毅：多层不带电梯房的物业服务收费一级至五级的基准价格：从0.520-1.695元/平方米·月，高层电梯房物业服务费一级至五级基准价：从0.985-2.145元/平方米·月。根据物业服务的内容、服务的特点、服务的成本等因素变化，物业服务收费标准可在基准价上下浮动，最高上浮幅度不得超过30%。物业服务人在具体的收费时，服务的质量等级不得低于备案的等级，收费的价格不得高于备案的价格。主持人：那么，物业服务费的计费单位和计费的时长是按照什么样的一个标准来确定的呢？
肖毅：物业服务收费根据物业的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。具体交费的时长可以按照季或者按照年进行交纳。物业服务合同约定预收的，最长的预收期不得超过十二个月。
主持人：肖总，我还想请教一下，如果咱们业主买了一套普通的商品住宅一直空着没有使用，那么这个房子是否可以减免物业服务费呢？肖毅：物业服务具有公共性和整体性，不会因为这个部分业主没有入住而停止服务。根据民法典规定“物业服务人已按约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。”本《通知》第九条对前期物业服务期间交纳物业服务费有减免的规定，即，前期物业服务期间，普通商品住宅业主按照物业合同约定，为已办理交房入住手续但未入住或未使用的空置房交纳物业费时，以两年（或24个月）为一个连续（不间断）交费周期，按期按时及时交纳物业服务费，可按不超过物业服务人备案收费标准的70%交纳物业服务费；未按期交费的按不超过物业服务人备案收费标准的80%交纳物业服务费；业主与物业服务人有其它约定的按其约定标准执行。
主持人：恩，好的。那么这个文件是从什么时候开始执行的呢？
肖毅：按照《通知》第十六条规定“从2025-08-05起施行”，即以今年7月1日为时间节点，7月1日前已签订物业服务合同且合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行。7月1日后新签订物业合同的小区物业按《通知》规定执行。
主持人：好的，最后我们请肖总师介绍如何落实《关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知》以确保规定的落地见效？
肖毅：《通知》明确了发改部门、住建部门和市场监管部门、街道办事处（乡镇人民政府）依据各自职责，依法对物业服务进行监督管理。发改部门会同住建部门负责实施政府指导价的物业服务收费标准的制定。住建部门负责物业服务质量的监督管理，督促物业服务人提供质价相符的物业服务。市场监管部门负责物业服务人价格收费行为的监督检查，对违反相关法律法规和价格管理政策的行为依法进行查处。街道办事处（乡镇人民政府）依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等工作。
主持人：好的，非常感谢肖总师的精彩解答，也感谢各位网民朋友的收看，今天的节目就到这里了，我们下期再见。
肖毅：网民朋友们再见！
